“金九”楼市下行压力趋缓 未来走势需关注三个变量

国家统计局20日发布最新一期的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，9月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势。

具体来看，新房市场方面，9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

二手市场方面，9月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。

“2025年‘金九’楼市保持了相对稳定，二手市场成交量稳，新房持续结构性分化。”58安居客研究院院长张波认为，房价同比降幅收窄的积极信号持续显现，显示前期政策效果开始逐步渗透，市场长期下行压力有所缓解。

安居客平台数据显示，9月全国二手房线上找房人数占比达到64.1%，环比提升1.6个百分点，创下今年4月以来的峰值，反映出消费者对二手房市场的关注度普遍提升。不过，与之形成对比的是，9月百城二手房挂牌时长升至95天，其中三四线城市二手房挂牌时长更是达到99天，中小城市二手房去化难度显著大于核心城市。张波表示，二手房成交占比提升的同时挂牌时长同步上升，表明当前二手房成交量的增长更多是“以价换量”的结果，大量挂牌价格未及时调整的房源拉低了整体市场的去化效率。

新房市场则呈现明显的城市能级分化，一线城市表现尤为突出。数据显示，9月北京新房价格环比上涨0.2%，上海新房价格环比上涨0.3%，其中上海新房价格更是实现5.6%的同比显著增长，核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑。今年8至9月，一线城市密集出台多项楼市支持政策，深圳实行分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等，这些政策直接拉动了改善型购房需求的释放，不仅支撑了新房价格的稳定，也对二手房成交量起到了推动作用。

展望四季度，张波认为，政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化，但一二线城市非核心区包括大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存。

具体来看，核心城市后续成交量有望保持环比回升态势。政策红利释放与传统旺季效应将带动核心城市成交量环比回升，北京五环外、上海外环外等核心城市外围区限购松绑将激活刚需与改善需求，带动一线城市新房成交稳定上升。

不过，二手房市场仍面临价格压力，安居客平台数据显示，百城二手房挂牌量仍处于高位，后续价格端仍将承受一定压力。中小城市受人口外流与库存压力影响，10月热度或不及预期。

在判断市场是否企稳的关键信号方面，张波提出，应重点关注三大变量：首先是土地市场表现，核心城市核心区域土地溢价率是重要风向标。9月北京、上海等城市的高溢价率水平，反映房企对核心资产信心修复；反之，若某一城市土地流拍率处于高位，则预示该城市房地产市场仍处于深度调整阶段。

其次是库存去化周期变化。当前一二线城市商品房去化周期整体已降至12个月以内，三四线城市降至15个月以内，表示去化节奏加快，若同步带动百城商品房待售面积延续减少态势，则预示去库存进入加速期，市场进一步企稳。

最后是平台监测数据，包括二手房挂牌价格调整幅度，若调整幅度不断缩小，甚至大量小区保持稳定，则市场稳定性不断增强。从安居客平台来看，房产经纪行业景气度指数突破50荣枯线，也或将成为市场信心修复的标志之一。（新华财经 谈瑞）